Геннадий КУЛЕВАС

Ремонт жилья

Кто его должен делать?

Ремонт жилья делают либо перед въездом в квартиру, либо перед выездом. Такие требования выдвигаются почти всеми квартиросдатчиками. Но простота общих правил не исключает наличия подводных камней. В отношении ремонта часто возникают споры между квартиросъемщиком и хозяином жилья. Например, владельца квартиры не устраивает объем и качество ремонта. Ему, конечно, хочется большего. А квартиросъемщику хочется знать, до каких пределов он обязан усердствовать.

Если дело доходит до суда, то процессы выигрывают, как правило, квартиросдатчики. Значит ли это, что у квартиросъемщиков меньше прав?

Ответ не столь очевиден. В принципе, ремонт жилья - это обязанность его владельца и сдатчика. Но в большинстве случаев обязанности по косметическому ремонту перекладываются на квартиросъемщиков, что и закреплено договорами на аренду.

Но что включено в договор по праву, а что владелец дописал от себя? Основное положение закона: со съемщика нельзя требовать, чтобы он ремонтировал жилье чаще, чем это требуется в связи с нормальной амортизацией жилья. Всякие дополнительные требования уже чрезмерны. Но они не столь уж редки. Только в апреле Федеральная судебная палата вынесла несколько решений по жилищным тяжбам из-за ремонта.

Вот несколько небезынтересных для съемщиков извлечений из этих решений, а также из более ранних вердиктов.

Сколько раз?

Квартиросдатчик не вправе требовать от жильца слишком частых и периодически повторяющихся ремонтов. Условия договора, требующие от съемщика делать ремонт при въезде в квартиру, через определенные промежутки времени в течение срока аренды и при выезде из нее, избыточны и не имеют законной силы. Чрезмерным признано даже непременное, не зависящее от действительного состояния квартиры и времени проживания в ней, требование ремонта при выезде. То есть если съемщик прожил в квартире недолго и оставил ее в том же состоянии, в каком она была при въезде, то требование произвести ремонт не имеет законной силы. И если новый съемщик требует, тем не менее, чтобы ему предоставили свежеотремонтированную квартиру, то эту проблему владелец жилья обязан решать сам.

«Только помню, что стены с обоями»

В равной степени неправомочны различные детализирующие варианты рассмотренных выше требований квартиросдатчика. Если он, например, настаивает, чтобы жилец, съезжая с квартиры, непременно поменял или содрал обои, независимо от их состояния, то это уже перебор. Обои, находящиеся в хорошем состоянии, жилец может и не менять.

Строгость формулировок

Подписывая договор аренды, съемщик должен внимательно читать те его пункты, в которых изложены обязанности по ремонту. Закон подтверждает, что ремонтировать жилье съемщик, строго говоря, не обязан. Однако на практике обязанности принято распределять между сдатчиком и съемщиком. И, тем не менее, сдатчик не должен делать это в категоричной форме. Выражения типа «der Mieter muss» некорректны для данных пунктов договора. Здесь нужны более мягкие формулировки: «der Mieter sollte», «...kann» или «...muss normalerweise». Если в договоре указана периодичность текущих ремонтов во время проживания, то это вовсе не значит, что съемщик обязан ее пунктуально соблюдать. Да, квартиру следует поддерживать в приличном состоянии, но бояться, что сдатчик нагрянет с ревизией, не надо.

Лучше, конечно, когда все эти детали квартиросъемщик отслеживает еще до подписания договора, а не после заселения в квартиру. Не надо соглашаться с чересчур жесткими и неправомочными требованиями. Иметь права и реализовать их - совсем не одно и то же. Последнее обходится дороже. Запоздалая реакция почти всегда нерентабельна по сравнению с проявленной в нужный момент предусмотрительностью.

К тому же есть такие обстоятельства, при которых владелец жилья может жестко настоять на ремонте. Например, если квартиросъемщик оформил свое жизненное пространство в индивидуальном, так сказать, стиле. Признаки его индивидуальности не могут оставаться вечным памятником в квартире. Яркие, вызывающие краски (красные, желтые, черные, лиловые) хозяин потребует убрать при переезде. И суд поддержит его требование.

«Европа-Экспресс»
24 Июля 2006, номер 30 (438)